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Gestión y venta de Unidad Productiva: el caso de la Villa Universitaria

  • La Unidad Productiva Villa Universitaria


Liquidar una unidad productiva en concurso de acreedores por un precio superior a su valor de liquidación es el escenario perfecto con el que sueñan todos los Administradores Concursales, más aún si se desea mantener su actividad empresarial y todos los puestos de trabajo, espíritu de la Ley concursal.
La realidad es que el 95% de los concursos de acreedores acaban en liquidación y, en el caso de las unidades productivas, supone el cierre de la actividad, el despido y la liquidación de activos.
Este no es el caso de la Villa Universitaria, la mayor residencia de estudiantes de Alicante en concurso de acreedores desde 2012 y con un valor de liquidación de 19,6 millones de euros, que fue adjudicada en subasta el pasado 30 noviembre al Grupo Castillo por 19,7 millones, un 35 por ciento más sobre el mínimo estipulado por la Administración concursal a cargo de D. Ernesto Sirera Ebrí, quien consideró en sus propias palabras a este fondo inversor como el más idóneo “para garantizar la continuidad del negocio tal como estaba planteado”. 


Según el plan de liquidación de la residencia de estudiantes, aprobado en abril de 2017, la puja mínima por la que se podía adjudicar el complejo de 400 habitaciones, 40 puestos de trabajo y 17.000 m² de instalaciones era de 14,6 millones e incluía la intervención de VEO Comunicación JAM SL, consultora especializada en el desarrollo, implantación, gestión y coordinación de proyectos empresariales focalizada en el análisis de empresas con necesidades financieras o en situación de insolvencia.


El método de gestión y venta de unidades productivas con insuficiencia de masa activa que VEO Comunicación aplicó al concurso de acreedores de la Villa Universitaria comenzó hace 32 meses y se articuló en siete fases detalladas a continuación:
  1. Meses antes del nombramiento e inclusión de la consultora en el plan de liquidación, la misma elaboró un business plan, asumiendo sus costes y la posterior aplicación, el cual incluía un informe de situación y metodología de trabajo, así como la contratación de un profesional experto en residencias de estudiantes; además, incluía una financiación de 250.000 euros a su costa.

  2. Dicho plan estratégico se presentó a la Administración concursal y a la Administración social de la Villa Universitaria para su aprobación y realización de los ajustes pertinentes que, en el caso de no alcanzar los objetivos acordados, la inversión realizada no sería recuperada

  3. El documento fue presentado a los acreedores privilegiados del concurso, Sabadell, SAREB y la SGR de la Comunitat Valenciana, quienes, unánimemente, aprobaron la conveniencia del uso y continuidad de la consultora externa durante la liquidación para el beneficio del concurso.

  4. A continuación, en octubre de 2016, fue ratificado por el Juzgado Mercantil nº 1 de Alicante sin recibir ninguna alegación al respecto.

  5. La consultora redacta el anexo de inclusión en el Plan de Liqudación para contemplar su intervención en el proceso de gestión y venta de la unidad productiva en concurso.

  6. La consultora implementa las estrategias y acciones necesarias para mejorar y continuar la actividad empresarial de la Villa Universitaria mediante la consecución de los objetivos marcados, como así lo demuestran los datos facilitados por la AC al Juzgado Mercantil nº1 de Alicante donde el año 2016 se cerró con una facturación de 2,57 millones de euros frente a los dos millones del ejercicio anterior, casi un 30% más; y en 2017 se superaron los tres millones de euros, un crecimiento del 20%. El trabajo desarrollado por la consultora fue auditado en todo momento por PriceWaterhouseCoopers a petición de uno de los fondos interesados en la compra.

  7. La gestión de la venta de la Unidad Productiva se llevó a cabo mediante la fórmula de concurso-subasta, donde VEO Comunicación puso a disposición de la AC la creación y gestión de la plataforma online encargada de la recepción de las ofertas, donde se alojaba una data room, con acceso exclusivo a los participantes que realizaron el depósito del 5% del valor de liquidación, para descargar el cuaderno de venta e incluso solicitar la due dilligence, documentos elaborados por VEO Comunicación.


VEO Comunicación, la consultora contratada por la Administración concursal para apoyar a la gestión de la residencia de estudiantes y la dirección de las operaciones de la venta en el concurso-subasta, finalizó su actividad el mismo día de la adjudicación, dejando tras de sí un negocio rentable que ha incrementado su volumen de ingresos un 60% en el periodo 2015-2017.


Todos los gastos incurridos hasta la fecha por VEO Comunicación han sido atendidos por la misma y sus honorarios de un 6% del valor de venta, solo para el caso de conseguir los objetivos establecidos en dicho plan, correrán a cargo del adjudicatario. En ningún caso contra la masa del concurso ni de la administración concursal.


Según el CEO de VEO Comunicación, Joaquín Oliete Artal, “el éxito de la operación reside en el know how que nuestra consultora dispone gracias a pertenecer al grupo empresarial de Activos Concursales S.L., una entidad especializada en liquidación concursal con una década de experiencia en la celebración de más de 11.500 subastas online”.


Por tanto, el caso de la Villa Universitaria no solo es una propuesta pionera de servicio, sino una solución de éxito ya que se ha incrementado el valor de venta de la unidad productiva, que permitirá el cobro de la deuda de los acreedores privilegiados y de las contingencias, y también se ha mejorado sustancialmente durante la tramitación del concurso.